美国REITs连载之三十三|美国仓储类reits市场分析

美国REITs连载之三十三|美国仓储类reits市场分析

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一、 美国仓储类REITs市场发展现状 

美国是全球最大的REITs市场，根据NAREITs数据，截至2019年6月30日，美国REITs权益型REITs市值总规模1.15万亿，美国市场166只权益型REITs中，共有6只仓储类REITs，包括PublicStorage（PSA）、Extra SpaceStorage（EXR）、 CubeSmart（CUBE）、Life Storage（LSI）、National Storage Affiliates Trust（NSA）和Global Self Storage（SELF），具体可详见表1：

新知达人, 美国REITs连载之三十三|美国仓储类reits市场分析

表1：美国仓储物流REITs项目简况新知达人, 美国REITs连载之三十三|美国仓储类reits市场分析

Public Storage （简称PSA）为仓储REITs中市值最大的一只，市值451.66亿美元，其市值排名为美国全部REITs中第六名，其净利润17.11亿美元，其净利润排名为美国全部REITs中第一名。Public Storage直接及间接持有自助存储设施合计2757处，净可租用面积总计为202,839,000平方英尺，其中直接持有自助存储设施2429处，净可租用面积总计为162,047,000平方英尺，分布于美国38个大洲，通过Shurgard Storage 股权间接持有自助存储设施232处，净可租用面积总计为12,606,000平方英尺，分布于欧洲7国，通过PS LPT Properties 股权间接持有自助存储设施96处，净可租用面积总计为28,186,000平方英尺，分布于美国6个大洲。PSA的经营表现遥遥领先，与其他类别基础资产REITs相比具有较大优势，但其余五只仓储REITs市值及净利润情况差别较大，说明目前美国仓储REITS的发展仍处于上升期，头部品牌优势明显，其内部发展情况仍不均衡。

从现有仓储REITs产品情况来看，世界第二大基金管理公司The Vanguard Group持有全部现存6只仓储REITs，平均持有比例15%左右，NSA的第一大股东为全球最大的资产管理公司BlackRock, Inc.,The Vanguard Group为其第二大股东，持有比例10.17%，另外5只产品TheVanguard Group均为第一大股东，由此证明The Vanguard Group及BlackRock, Inc.等知名基金管理公司对仓储REITS持有较大投资比例，并对仓储REITs领域较为看好，具有较好的发展空间。

仓储产业领域较为看好主要有以下几个方面：一是仓储相比其他商业房地产市场没有过度饱和，仍具有较大的增长潜力；二是管理成本低，仓储类建筑与传统房地产投资比较起来更加简单，无需过多装修，所以建造费用略低，另外维修、器材和设备的更换的费用远低于其他版块。随着仓储行业市场的持续增长，它为投资者创造了非常有前景的投资机会，并且投资方式及期限较投资于其他类型商业房地产相比更灵活。

二、对我国仓储REITs市场发展的借鉴作用

1 、我国仓储行业及自助仓储领域发展情况

国家《物流业发展中长期规划》、《关于促进商贸物流发展的实施意见》等重要文件的出台，对仓储业发展提出许多新任务、新要求。经济发展新常态、电子商务快速发展、国家三大区域经济发展战略等大背景下,仓储的开发方式变得更加灵活,正在逐步进入快速发展。我国仓储物流行业市场具有广阔的发展潜力和投资价值。2015年，中国的消费品零售总额已赶超美国，达到30万亿人民币，与此同时，我国通用性仓储物业的规模不到美国的一半。我国的电商行业近几年飞速发展，然而高效的电商行业所依托的高标准物流仓储规模在我国却不到美国的1/10，人均仅为美国的1/100，远低于发达国家水平。供给和需求之间的巨大鸿沟，正是仓储行业发展的巨大机会。

美国仓储REITs投资领域主要集中于自助仓储，自助仓储在我国仍属于新兴行业，自进入中国后一直保持快速发展。目前我国大约有10余家知名自助仓品牌公司，行业格局分散，主要分布在一二线城市，包括北京、深圳、上海、广州、南京、 杭州、成都、福州、武汉和天津等地。

深圳迷你仓仓储股份有限公司(品牌名“大众迷你仓”)成立于2011年，是国内第一家引入国外先进的迷你仓经营模式的公司，这种模式的特色就是提供24小时自助存取，所有客人租用的仓库全部是独立门锁，安全又私密，而且租期无任何限制，随时起租，随时退租，公司主营业务为货物及公司办公家私、文件文具、家庭物品的仓储服务。公司专注于自助仓储，为国内最大自助仓储连锁经营企业。大众迷你仓目前立足于深圳市，已在盐田区、罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区已开设12间分店，拥有近3,000个出租仓，出租体积近15,000立方米，累计服务逾30,000名用户。公司主要市场为高地价和人口密集的大型城市，可为广大生活在高地价和空间狭小的城市居民和企业提供高性价比的自助仓储服务，以换取更大的居住空间和办公空间，很好的满足了人们对空间日益增长的需求。公司的经营模式填补了我国仓储行业在自助仓储方面的不足，很好地满足了现代都市人在家庭杂物、小型电商、装修搬家、公司文件及少量货物这些方面的存储需求。2016年3月30日，大众迷你仓”在“新三板”正式挂牌上市，股票简称迷你仓，股票代码837066。根据2018年年报披露，营业总收入2654.75万元，同比去年36.31%， 营业收入规模继续保持快速增长， 净利润为-396.26万元，同比去年26.26%，基本每股收益为-0.4元。 报告期内，公司营业收入规模实现稳定增长，但本年度净利润呈现亏损状态，主要是由公司报告期内多家新开门店前期出租率较低呈现亏损而导致；根据公司商业模式，新开分店前期出租率较低，收入较少，而前期装修及租金成本较为固定，前期利润为负，呈亏损状态。该亏损状态与公司商业模式特征一致，未发生异常。未来年度，预计随着出租率的上升，公司营收和利润将逐步上升。

根据亚洲自助仓储行业协会（SSAA）2018年7月发布的市场调查报告显示：中国内地的自助仓人均建筑面积仅为 0.003 平方英尺，远低于同位于亚洲的新加坡和中国香港地区，随着中国内地经济的快速发展，自助仓储市场未来将有广阔的增长空间； 中国内地自助仓储行业的平均出租率已达到 68%，在亚洲市场表现良好；中国内地自助仓行业的客户构成中，个人客户占比62%，业务客户占比38%。

2 、我国仓储类REITs发展现状

截至目前，我国仓储类REITs有3只，主要集中于大型电商平台和物流企业，分别为中信华夏苏宁云享资产支持专项计划、华泰佳越-顺丰产业园一期第1号资产支持专项计划和菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划。

2016 年8月4日，“中信华夏苏宁云享资产支持专项计划”在深交所正式挂牌。该产品发行规模为18.47亿元，其中优先级发行规模为12亿元，中诚信给予AAA的信用评级，发行利率4.0%；权益级发行规模为6.47亿元。产品的投资标的为苏宁云商持有的位于六个核心一二线城市及国家高新区的优质物流仓储资产。该产品是国内资本市场上第一支物流仓储REITs产品，该产品的正式挂牌，既突破了市场上的REITs产品集中于商业物业的现状，也以权益型REITs的模式展示了仓储物流地产的投资价值。

2018 年12月11日，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，储架规模为50亿元，首期发行规模18.46亿元，并将于深交所挂牌转让。其中优先级发行规模为11.20亿元，发行利率5.05%；权益档发行规模7.26亿元。底层资产为顺丰旗下的上海青浦产业园和无锡电商产业园，两处入池产业园的资产质量上佳，其中上海青浦产业园地处虹桥机场物流产业集群区，是各大物流公司全国总部聚集地；无锡电商产业园地处无锡硕放机场物流产业集群区，以“空港物流城”品牌为核心，产业聚集度非常高。

2019 年3月20日，上海菜鸟管理咨询有限公司作为发行人的“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行。这是中国内地首单可扩募物流仓储 REITs 产品，本专项计划以菜鸟持有的部分优质高标物流仓储基础设施为底层物业资，获批规模 50 亿元，首期发行规模 10.7 亿元，其中优先级资产支持证券发行规模 6.7 亿元，中诚信证评给予 AAA 评级，期限3+2年，发行利率4.45%。本专项计划在产品结构中创新性地引入扩募机制，是内地首单可扩募的REITs产品，可以实现同一REITs下新资产的持续注入。

3 、借鉴作用

仓储类地产主要以持有运营为主，其回报周期长，无法像住宅一样通过销售变现实现资金的快速回笼。因此，该类不动产资产迫切需要与REITs产品的对接来实现产融结合，形成资本运营的良性循环。国外资本市场很早即开始以REITs的方式投资物流地产市场，在美国、日本、新加坡等REITs市场发达地区，仓储类REITs已经是独立的REITs板块，并拥有该行业的专业指数类别。 目前，我国仓储类REITs刚刚起步，现有3单仓储类REITs均依托于主体较强的电商平台或物流运输集团背景，入池基础资产较为集中，地域位置处于一二线等优质区域，产业聚集度较高，随之仓储行业的快速发展，借鉴美国仓储类REITs的发展经验，我国仓储类REITs具有向更多主体、更广区域空间、更分散入池资产、更具体细分仓储领域、更专业化品牌经营的发展空间。